借地権について3つのステップでご紹介します!

Step1:借地権とは

借地権とは、第三者の土地に、建物を建て、利用するなどの目的で、地代を支払って借りることのできる権利です。

借りる側の人(借地権を保有している人)を借地権者と呼び、土地を貸す側の人(土地の所有権を保有している人)を土地所有権者、または底地人(地主)と呼びます。 借地権者は毎月地主に対して、土地を借りる対価として地代を支払います。
地代は世田谷区の一般的な住宅地で坪単価約800~約1,000円位が平均です。(※)

また、借地権には、大まかには2種類あり、一つは地上権という、地主の承諾を得ることなく、地上権として登記し、第三者に譲渡したり賃貸することができる借地権と、賃借権という、賃借権として登記する場合には地主の承諾が必要であり、第三者への譲渡、転貸にも地主の承諾が必要な借地権があります。(賃借権が圧倒的に多いです)

(※)地代…30坪の土地を借りる場合には月に約24,000~約30,000円位を地主に支払います。

借地権者(土地を借りる人)と土地所有権者(土地を貸す人)

Step2:借地権のメリット・デメリット

メリット デメリット
1土地の固定資産税等がかからない 地代を支払うこと
2所有権価格の60~70%で購入可能 所有権と比較して
担保評価が低い
3借地権の権利を売却・相続できる
4底地を地主から
買取りが可能な場合がある

借地権のメリットとデメリットを考える上で比較となるのは、所有権です。

メリットは、購入を考えた場合同じ条件・大きさの土地を所有権の土地よりも安く取得できるということです。(詳細については(例)をご参照下さい)また、土地について固定資産税等がかからないこと。借地権付き建物として、借地権の権利を売却できることなどが挙げられます。

デメリットは、建物の所有権は自分名義ですが、土地の所有権はあくまで地主ですから、地代を支払わなければならないこと。
所有権と比較して、資産価値が低いことなどがあります。
また、土地所有者(地主)との土地賃借契約により、制約があります。
さらに、借地権を譲渡する際、増改築の際には土地所有者(地主)の承諾が必要になります。この場合、多くは承諾料の支払いが必要となります。

例)

※借地権割合とは・・借地権割合とは、所有権に対する借地権の割合を示すもので、相続財産の評価のために国が設定した割合です。地域によって違いはありますが、東京都内の住宅街の場合 は、おおむね60%~70%の割合となっています。
借地権売買については多くの場合、価格設定にこの割合が反映されます。
つまり、借地権の場合同じ条件、大きさの土地を所有権価格の60%~70%で購入することができます。

Step3:旧法と新法の違いとは?

借地権契約で必ず出てくるのが、旧法(借地法、借家法、建物保護法)と新法(借地借家法)です。平成4年(1992年)7月31日以前に成立した借地権契約は旧法に基づき、平成4年(1992年)8月1日以降に成立した借地権契約は新法に基づいています。

旧法で成立していた借地権は、新法の施行によって自動的に新法に切り替わるわけではなく、新法の内容が適用されるのは、平成4年(1992年)8月1日以降に新たに設定した借地権のみです。

旧法と新法の大きな変更点の一つが、契約の存続期間です。
旧法では、建物の種別によって契約期間が異なり、堅固建物(コンクリート造など)で30年、非堅固建物(木造など)で20年となり、これよりも短い期間を定めた場合は、その期間が無効になり、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。

一方、新法上では、借地権の存続期間は、建物の種別に関係なく一律に30年となります。土地所有権者(地主)と借地権者との間でこれより長い期間を定めることは自由です。いづれの場合も契約の更新は可能です。

初めて借地権を更新した後の存続期間は、旧法の場合には、堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっていますが、新法による契約更新では、1回目が20年、2回目以降が10年となります。いずれの場合も土地所有権者(地主)と借地権者との間でこれより長い期間を定めることは自由です。

  • 堅固建物(コンクリート造など)

  • 非堅固建物(木造など)

旧法 新法(普通借地権)
堅固建物 非堅固建物 建物種別なし
契約時 30年または60年 20年または30年 30年またはそれ以上
初回更新後 30年 20年 20年またはそれ以上
2回目更新後 30年 20年 10年またはそれ以上

その他、建物が朽廃した場合や、火事によって建物が滅失した場合、地主が更新を拒絶する場合の条件等も旧法と新法で大きな違いがあります。

詳しくは借地権の専門家である藤友にご相談ください。

借地権売却の3つのポイント

Point1

step:1 土地所有者(地主)の承諾が絶対に必要

借地権を売却するためには、事前に土地所有権者(地主)の承諾を得ることが必要です。

所有権の土地のように自分の意思で勝手に売却をすることは出来ません。

まずは、地主に相談をし、売却することに対して承諾をして頂きます。

藤友は借地権売却のプロフェッショナルです。地主との交渉から契約までお互いが納得するかたちでお手伝いいたします。

Point2

step:2 借地権売買専門の会社に依頼する

藤友は借地権売買の専門家です。

通常の仲介会社とは違い、20年以上の借地権付新築分譲住宅供給及び約40年間の借地権仲介実績がありますので、地主及び借地権者の双方にとってメリットのある提案を行い、円滑に借地権を譲渡する事が可能です。

Point3

step:3 正しい知識を持つ専門家に相談を

借地権は法律が密接にかかわり、複雑な部分も多いので、間違った知識を持った会社に相談をすると、地主との関係がこじれてしまい、売却が難しくなる場合もあります。

藤友は借地権の専門家として、どんなケースにおいても全力でサポートをします。

まずは無料相談にてお気軽にご相談下さい!!

借地権購入の3つのポイント

Point1

step:1 借地権売買の経験が豊富な会社に依頼する

藤友は借地権売買の経験が豊富です。

約40年間の借地権売買の実績及び20年以上にわたる借地権付新築分譲住宅の供給を行ってきましたので、助言を差し上げることもあろうかと思います。

借地権の購入をお考えのお客様は、是非当社へご相談ください。

Point2

step:2 借地契約の内容確認が重要

借地権の物件を購入する際には、借地契約の内容確認が重要になります。

  1. 今購入しようと思う借地権を将来売却するには、
    具体的にどういう手順で進めるのか?
  2. 借地権上の建物を将来改築、建て替えをするには、
    具体的にどういう手順で進めるのか?
  3. 将来、借地契約期間が満了を迎えた時どうなるのか?
  4. 住宅ローンを組むことに問題はないか?

等、様々な内容の確認が必要になります。

上記の内容によっては、物件の購入をお勧めしないケースもあります。

Point3

step:3 正しい知識を持つ専門家に相談を

弊社は、底地権を数多く管理しておりますので、その経験をふまえて、地代・譲渡承諾料・更新料・条件変更料等の金額が適正かどうか判断をすることが出来ます。

借地契約の相手方である地主様とは、平穏、円満な関係を維持することが大切です。

「借地借家法」に詳しい弊社顧問弁護士と連携を取りながら、物事が円満に進むようにサポートさせていただきます。

借地権を買取りさせていただく流れ

flow:1 土地所有権者(地主)の意向確認

すべては地主に借地権の譲渡に同意いただくことが大事です。

まずは地主に借地権譲渡の意向を伝え、地主の意向も同時に確認します。地主が借地権譲渡に協力いただける事が重要です。

Step1

flow2:譲渡条件の提案

譲渡承諾料や借地契約内容(地代の変更や更新料など)の確定、敷地の条件に合った借地権付新築戸建計画(敷地の上に戸建てを建てる、敷地を分割して2棟戸建てを建てるなど)の策定など、地主にとってもメリットのある譲渡条件をご提案いたします。

Step2

flow3:価格査定

藤友では借地権割合などから算出した安易な価格を提示することはありません。

借地権割合も加味した上で、承諾料や第三者への売却条件など、すべてを考慮した上で、価格査定を行います。

Step3

flow4:売却価格のご提案

承諾に関する費用のうち名義変更料につきましては、売主より地主に支払うのが一般的です。おおよそ借地権価格の10%が相場です。

Step4

flow5:商談成立

借地人、地主、買主にとってお互いメリットのある商談が成立です。

Step5

過去の実績

H28

世田谷区梅丘1丁目B号棟
借地権付新築分譲住宅

H28

世田谷区梅丘1丁目A号棟
借地権付新築分譲住宅

H27

世田谷区松原5丁目A号棟
借地権付新築分譲住宅

H24

世田谷区宮坂2丁目A号棟
借地権付新築分譲住宅

H.22

杉並区下高井戸3丁目A号棟
借地権付新築分譲住宅

H.17

世田谷区代沢4丁目
借地権付新築分譲住宅

H.14

杉並区下高井戸3丁目3棟
借地権付新築分譲住宅

H.9

世田谷区宮坂1丁目4棟
借地権付新築分譲住宅

よくあるご質問(借地権のお役立ち情報)

Q借地権を相続することは出来ますか?
A借地権も財産ですので、当然相続することができます。ただし、相続した借地権が定期借地権(存続期間を50年以上とする借地権で、契約の更新や延長がなく、建物買取請求なども認められていないもの)の場合、相続することはできません。存続期間が定められていて、存続期間満了すると借地権は消滅するため、建物を解体して土地を地主に返さなければなりません。
Q借地権の更新は必要ですか?
A更新は必要です。契約が旧法、新法、どちらに適用されるかによりますが、旧法では、建物の種別によって存続期間が異なり、堅固建物(コンクリート造など)で30年、非堅固建物(木造など)で20年となり、それ以外の場合には法定期間が適用され、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。
一方、新法上では、借地権の存続期間は、建物の種別に関係なく一律に30年となりますが、土地の所有権者(地主)と借地権者との間でこれより長い期間を定めることは自由です。
Q借地権を購入することは出来ますか?
Aもちろん可能です。ただし、借地権付き建物を購入する場合には、借地上の建物の築年数や資産価値、借地契約をした時期、借地契約の残存期間・更新料など、その建物がどういった物件かを入念にお調べすることをお勧めします。
藤友では、物件の調査など、借地権に関する様々なご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。
Q地代は値上がりしますか?
A土地の固定資産税の増減に伴って改訂がされるケースが多いです。
Q借地権の売却をすることは出来ますか?
Aもちろん可能です。ただし、売却の場合は必ず土地の所有権者(地主)の同意が必要ですので、事前にご相談されることをお勧めします。
藤友では、土地の所有権者(地主)との折衝や交渉のご相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
Q地主とトラブルになってしまった場合は?
A藤友では、借地権者、土地の所有権者(地主)がより円滑なご契約を締結できるよう、双方の折衝や交渉のご相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
Q借地権付物件の適正価格はありますか?
A所有権の土地と違って、算定方法が定まっていない為、算出が難しいと言わざるを得ません。一般的に土地の価値を評価する路線価を算出した上で、所有権としての取引価格に借地権割合をかけた価格を、借地権の取引価格とみなす方法があります。
ただし、借地権相場は、路線価同様、各地域によって大きく異なるので、購入を検討している場所の付近にある不動産業者等に相談することをお勧めします。
下北沢を中心とした、世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区での借地権付き物件のことなら実績豊富な藤友にお任せください。
Q住宅ローンは大丈夫ですか?
A銀行により異なりますが、新築であれば最長35年利用できます。
Q建替えはできますか?
Aできます。ただし地主の承諾が必要で建替え承諾料が必要になります。

底地権をお持ちの地主様へ

底地の管理は、40年の借地・底地の管理・仲介実績及び20年以上にわたる借地権付新築分譲住宅供給を行ってきた、信頼と実績の株式会社藤友へお任せ下さい。なお底地の管理に関して、主な4つのポイントをご紹介致します。

1地代の入金確認業務
借地権者様から毎月の地代を地主様の口座ではなく、一旦弊社地代管理口座に入金して頂くこととし、全ての借地権者様からの地代入金確認後(地代を毎月月末までにお支払い頂けない場合は、地主様に代わって、弊社が借地権者様への督促業務を代行致します)、管理料を差し引き、報告書と共に地主様へ地代を送金させて頂きます。
このシステムを導入することにより地主様は、煩わしい毎月の地代入金確認及び地代の支払いが遅れる借地権者様への督促業務から解放されます。
2地主様の相談窓口業務及び借地権者様の連絡窓口業務
主に借地権者様から、借地権の売却に伴う譲渡承諾料・借地上の建物の建替えに伴う建替承諾料・借地権の更新に伴う更新料・建物構造の変更または大規模なリフォーム等に伴う借地条件変更承諾料等の内容及び金額について、地主様へ確認の連絡があり、地主様は今まで培われた経験を基に、内容及び金額等について借地権者様へ回答をされているかと思います。
地主様と借地権者様との関係が良好なうちは何事もスムーズに物事が進みますが、一旦関係性がこじれてしまいますと、修復は難しくなり、残念ながら地代供託・調停・裁判等に発展してしまうケースもあります。弊社が地主様の相談窓口及び借地権者様の連絡窓口業務を行う事により、未然に紛争等を防止し、借地権者様との関係が円満に進むように両者様をサポートさせて頂きます。
3更新事務手続代行業務
旧法借地権は非堅固建物の場合20年毎(堅固建物の場合は30年毎)に更新手続きがあり、新法借地権の場合、新規土地賃貸借契約締結から30年で1回目の更新・その20年後に2回目・その10年後に3回目の更新手続きがあります。
弊社では最新の不動産市況・経済動向等を勘案し、各借地権者様の更新時期の約6ヶ月前までに、土地賃貸借契約更新のご案内(案)の作成及び更新料等を計算し、事前に地主様に内容のご確認をお願いしております。また更新事務手続代行業者として、更新契約に関するお問い合わせ窓口及び更新契約手続の事務も行います。
4地代見直し業務
現在借地権者様へ貸している土地の地代は適正でしょうか?昔から貸している土地、または相続で譲り受けた土地の為、地代はずっと昔からそのまま据え置いているとのお話をよく地主様からお聞き致します。
弊社では最新の不動産市況・経済動向を勘案し、また公的な証明書である、路線価・公示地価・固定資産税関係証明書等を参考に、適正な地代を算出致します。
なお現在貸している土地の地代が安い場合には、地主様にご相談の上、根拠をもって地代改定のご案内(案)を借地権者様へ通知し、内容のご理解を頂くように致しますので、ご安心下さい。また地代に関する借地権者様からのお問い合わせにも、弊社が対応をさせて頂きます。

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