借地権とは、第三者の土地に、建物を建て、利用するなどの目的で、地代を支払って借りることのできる権利です。
借りる側の人（借地権を保有している人）を借地権者と呼び、土地を貸す側の人（土地の所有権を保有している人）を土地所有権者、または底地人（地主）と呼びます。 借地権者は毎月地主に対して、土地を借りる対価として地代を支払います。
地代は世田谷区の一般的な住宅地で坪単価約800～約1,000円位が平均です。(※)
また、借地権には、大まかには２種類あり、一つは地上権という、地主の承諾を得ることなく、地上権として登記し、第三者に譲渡したり賃貸することができる借地権と、賃借権という、賃借権として登記する場合には地主の承諾が必要であり、第三者への譲渡、転貸にも地主の承諾が必要な借地権があります。(賃借権が圧倒的に多いです)
(※)地代…30坪の土地を借りる場合には月に約24,000～約30,000円位を地主に支払います。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 1土地の固定資産税等がかからない | 地代を支払うこと |
| 2所有権価格の60～70%で購入可能 | 所有権と比較して 担保評価が低い |
| 3借地権の権利を売却・相続できる | |
| 4底地を地主から 買取りが可能な場合がある |
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借地権のメリットとデメリットを考える上で比較となるのは、所有権です。
メリットは、購入を考えた場合同じ条件・大きさの土地を所有権の土地よりも安く取得できるということです。（詳細については（例）をご参照下さい）また、土地について固定資産税等がかからないこと。借地権付き建物として、借地権の権利を売却できることなどが挙げられます。
デメリットは、建物の所有権は自分名義ですが、土地の所有権はあくまで地主ですから、地代を支払わなければならないこと。
所有権と比較して、資産価値が低いことなどがあります。
また、土地所有者（地主）との土地賃借契約により、制約があります。
さらに、借地権を譲渡する際、増改築の際には土地所有者（地主）の承諾が必要になります。この場合、多くは承諾料の支払いが必要となります。
例)
※借地権割合とは・・借地権割合とは、所有権に対する借地権の割合を示すもので、相続財産の評価のために国が設定した割合です。地域によって違いはありますが、東京都内の住宅街の場合
は、おおむね60%～70%の割合となっています。
借地権売買については多くの場合、価格設定にこの割合が反映されます。
つまり、借地権の場合同じ条件、大きさの土地を所有権価格の60%～70%で購入することができます。
借地権契約で必ず出てくるのが、旧法（借地法、借家法、建物保護法）と新法（借地借家法）です。平成4年（1992年）7月31日以前に成立した借地権契約は旧法に基づき、平成4年（1992年）8月1日以降に成立した借地権契約は新法に基づいています。
旧法で成立していた借地権は、新法の施行によって自動的に新法に切り替わるわけではなく、新法の内容が適用されるのは、平成4年（1992年）8月1日以降に新たに設定した借地権のみです。
旧法と新法の大きな変更点の一つが、契約の存続期間です。
旧法では、建物の種別によって契約期間が異なり、堅固建物（コンクリート造など）で30年、非堅固建物（木造など）で20年となり、これよりも短い期間を定めた場合は、その期間が無効になり、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。
一方、新法上では、借地権の存続期間は、建物の種別に関係なく一律に30年となります。土地所有権者（地主）と借地権者との間でこれより長い期間を定めることは自由です。いづれの場合も契約の更新は可能です。
初めて借地権を更新した後の存続期間は、旧法の場合には、堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっていますが、新法による契約更新では、1回目が20年、2回目以降が10年となります。いずれの場合も土地所有権者（地主）と借地権者との間でこれより長い期間を定めることは自由です。
堅固建物（コンクリート造など）
非堅固建物（木造など）
| 旧法 | 新法(普通借地権) | ||
|---|---|---|---|
| 堅固建物 | 非堅固建物 | 建物種別なし | |
| 契約時 | 30年または60年 | 20年または30年 | 30年またはそれ以上 |
| 初回更新後 | 30年 | 20年 | 20年またはそれ以上 |
| 2回目更新後 | 30年 | 20年 | 10年またはそれ以上 |
その他、建物が朽廃した場合や、火事によって建物が滅失した場合、地主が更新を拒絶する場合の条件等も旧法と新法で大きな違いがあります。
詳しくは借地権の専門家である藤友にご相談ください。
借地権を売却するためには、事前に土地所有権者（地主）の承諾を得ることが必要です。
所有権の土地のように自分の意思で勝手に売却をすることは出来ません。
まずは、地主に相談をし、売却することに対して承諾をして頂きます。
藤友は借地権売却のプロフェッショナルです。地主との交渉から契約までお互いが納得するかたちでお手伝いいたします。
藤友は借地権売買の専門家です。
通常の仲介会社とは違い、20年以上の借地権付新築分譲住宅供給及び約40年間の借地権仲介実績がありますので、地主及び借地権者の双方にとってメリットのある提案を行い、円滑に借地権を譲渡する事が可能です。
借地権は法律が密接にかかわり、複雑な部分も多いので、間違った知識を持った会社に相談をすると、地主との関係がこじれてしまい、売却が難しくなる場合もあります。
藤友は借地権の専門家として、どんなケースにおいても全力でサポートをします。
まずは無料相談にてお気軽にご相談下さい!!
藤友は借地権売買の経験が豊富です。
約40年間の借地権売買の実績及び20年以上にわたる借地権付新築分譲住宅の供給を行ってきましたので、助言を差し上げることもあろうかと思います。
借地権の購入をお考えのお客様は、是非当社へご相談ください。
借地権の物件を購入する際には、借地契約の内容確認が重要になります。
- 今購入しようと思う借地権を将来売却するには、
具体的にどういう手順で進めるのか？ - 借地権上の建物を将来改築、建て替えをするには、
具体的にどういう手順で進めるのか？ - 将来、借地契約期間が満了を迎えた時どうなるのか？
- 住宅ローンを組むことに問題はないか？
等、様々な内容の確認が必要になります。
上記の内容によっては、物件の購入をお勧めしないケースもあります。
弊社は、底地権を数多く管理しておりますので、その経験をふまえて、地代・譲渡承諾料・更新料・条件変更料等の金額が適正かどうか判断をすることが出来ます。
借地契約の相手方である地主様とは、平穏、円満な関係を維持することが大切です。
「借地借家法」に詳しい弊社顧問弁護士と連携を取りながら、物事が円満に進むようにサポートさせていただきます。
すべては地主に借地権の譲渡に同意いただくことが大事です。
まずは地主に借地権譲渡の意向を伝え、地主の意向も同時に確認します。地主が借地権譲渡に協力いただける事が重要です。
譲渡承諾料や借地契約内容（地代の変更や更新料など）の確定、敷地の条件に合った借地権付新築戸建計画（敷地の上に戸建てを建てる、敷地を分割して２棟戸建てを建てるなど）の策定など、地主にとってもメリットのある譲渡条件をご提案いたします。
藤友では借地権割合などから算出した安易な価格を提示することはありません。
借地権割合も加味した上で、承諾料や第三者への売却条件など、すべてを考慮した上で、価格査定を行います。
承諾に関する費用のうち名義変更料につきましては、売主より地主に支払うのが一般的です。おおよそ借地権価格の10%が相場です。
借地人、地主、買主にとってお互いメリットのある商談が成立です。
