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藤友の不動産売却

• CASE01

  相続を見据えた売却相談 (世田谷区)

• CASE02

  再建築不可の底地権売却事例 (世田谷区)

• CASE03

  底地権者と借地権者のトラブル相談 (世田谷区)

• CASE04

  築浅中古戸建て物件の売却相談 (目黒区)

• CASE05

  借地権付き中古戸建の売却相談 (品川区)

• CASE06

  収益ビル売却事例 (千代田区)

• 借地権付き中古戸建の売却相談

  品川区

  

  背景

  品川区在住の男性Aさんは、2017年に親から借地権付中古戸建を相続しました。
  Aさんのご自宅は世田谷区にご自宅があり、親から相続を受けた住宅が不要となったため、売却のご相談で来店されました。

  ご相談内容

  • ①借地権付建物が昭和20年代に建築された木造の建物であり、販売に際し適正価格を知りたい
  • ②地主が第三者への借地権の譲渡に快く思っていなく、話し合い等に応じてくれない。
    　不動産業者への売却には応じないと話している
  • ③借地面積が約67坪ほどあり、地域的に分割ができないと買い手を探すのに時間を要す。
  • ④地主はAさん以外の人とは会う気も話す気もない。
  • ⑤今まで地代を2ヶ月に一度地主に持参していた。（距離的に振込でお願いしたい）
  • ⑥地主が銀行の要望する抵当権設定登記の書類等提出に協力してもらえない

  当社の分析

  地域的な場所柄や土地の大きさなどから、不動産業者が 2 2 坪ぐらいに分割して借地権付き新築戸建住宅を分譲するのが良さそうだが、地主が抵当権設定承諾に一切応じてくれない為、業者の買取も難しい。
  購入ターゲットは、金融機関からの借入れを利用しない、一般エンドユーザーが良いのではと分析しました。

  解決方法

  上記内容から、まずはエンドユーザーに一括で売却するため、物件情報をsuumo、athomeなどのポータルサイトに掲載し、かつレインズ（業者間情報サイト）にも物件登録をして 幅広く物件の周知をしました。
  販売価格は路線価を基準としたため、想定通りエンドユーザーや不動産業者からの問い合わせが多数ありました。
  しかし、住宅ローンが利用出来ないため皆、購入を見送りました。
  そんな時に堅固建物(RC造）で賃貸住宅が建築できないかと問合せをしてきたお客様がおり、こちらから物件の状況説明や借地非訟手続等の説明しました。 そして、当初の販売価格を下げさせていただくことで依頼者様にも納得していただき、 無事売買契約を締結致しました。勿論、その後、弁護士が代理人となり借地非訟事件として裁判所に申し立てることにしました。
  また、今回は地主が介入権を行使しなかった為、裁判所が決定した承諾料等を地主に支払う事で双方合意し、買主様に引渡すことができました。

  成功のポイント

  今回の買主様は既に収益物件を数棟保有しており、借地権は初めてでしたが所有権を購入するよりはるかに利回りが良いことを理解されていた点と、 弁護士の先生が借 地権に精通していて、適切な判断とアドバイスで借地非訟の説明等を依頼者、 買主様に説明する事が時間をかけずにできたことが成功のポイントでした。

• 底地権者と借地権者のトラブル相談

  世田谷区

  

  背景

  2015年に世田谷区在住の男性Aさんから相談を受けました。
  Aさんは世田谷区にご自宅がありますが、親が世田谷区と町田市に底地権を保有しており、借地権者とトラブルを抱えている為、解決をして欲しいとのことでした。

  ご相談内容

  • ①現在の地代は適正であるか？
  • ②地代の滞納分がある。
  • ③更新料を受領していない。
  • ④借地権者が底地権も自分の所有であると主張している。
  • ⑤建物の入居率も悪く、建物の管理が行き届いていない。
  • ⑥敷地内に瓦等の建築資材が放置されている。

  当社の見解

  ①現在の地代は適正であるか？

  適正地代を取得する事は底地権者様（地主様）の当然の権利だと思います。

  ②地代の滞納分がある。

  一般的な土地賃貸借契約書には3 ヶ月以上地代を滞納した場合には解除との文書が記載されておりますが、3 ヶ月程度では弁護士費用の方が高くなってしまう為、訴訟までする地主様は少ないと思われます。

  ③更新料を受領していない。

  一般的には借地権者様が地主様へ更新料をお支払いする事により、土地賃貸借契約を更 新する形となります。

  ④借地権者が底地権も自分の所有であると主張している。

  一般的には土地賃貸借契約及び登記簿謄本により、底地権者様及び借地権者様の内容を確認致します。

  ⑤建物の入居率も悪く、建物の管理が行き届いていない。
  ⑥敷地内に瓦等の建築資材が放置されている。

  地主様から借りている借地には善良なる管理者としての注意義務があり、残置物等を放置し、周辺環境に影響を与えるような行為は望ましくありません。

  対応策及び経過報告

  ①現在の地代は適正であるか？

  現在の地代が適正であるか、路線価・公示地価・類似事例等を基に計算したところ、 町田市の地代は適正であったが、世田谷区の地代が相場の半値以下である事が判明した為、 根拠を明示した上で、地代改定のご案内を作成し、送付しましたが、借地権者が従前の地代で振込みを続けた為、 地代増額の調停を申し立てる事になりました。

  ②地代の滞納分がある。

  地代の滞納分があった為、電話で督促をした上で、地代未納分支払いのお願いという文書を作成し、借地権者に送付しました。

  ③更新料を受領していない。

  6年後に士地賃貸借契約の期限が到来する予定となっておりましたので、 この地域の一般的な更新料算定方式に基づき、次回更新の際には更新料が発生する旨を記載した書面を作成し、 借地権者に送付しました。

  ④借地権者が底地権も自分の所有であると主張している。

  士地賃貸借契約書及び登記簿謄本等に基づき、依頼者が底地権の所有者であるという明確な主張を致しました。

  ⑤建物の入居率も悪く、建物の管理が行き届いていない。
  ⑥敷地内に瓦等の建築資材が放置されている。

  借地権者としての善良なる管理注意義務違反として、ゴミ等の撤去依頼についての文書を作成し、内容証明郵便で送付しましたが、改善されない為、調停～訴訟提起となりました。

  解決

  基本的には借地権者に滞納等がなく、地代を毎月支払い続けている限りは、 土地賃貸借契約を解除することは難しいと思われます。今回は借地権者が競売になり、 新借地権者とのお話合いの末、和解が成立し、底地権者（地主様）が借地権を買戻す事になり、 3年越しの解決の運びとなりました。

• 相続を見据えた売却相談

  世田谷区

  

  背景

  2015年に世田谷区在住の男性A さんから相談を受けました。
  Aさんは世田谷区内にアパートを保有しており、売却を検討したいとのこと。また相続を見据え、様々な対策を講じたいとのことでした。

  ご相談内容

  • 1.現在アパートには入居者がいるが、どのように売却をするのが良いか？
  • 2.士地の測量についてアドバイスをして欲しい。
  • 3.アパートを売却し、利益が出た場合の譲渡所得税について教えて欲しい。
  • 4.相続を見据え、相続時精算課税制度を検討したいので、内容について教えて欲しい。
  • 5.底地権の持ち分 ( 3 分の 1 ) を贈与する場合の贈与税の計算方法について知りたい。
  • 6.相続税軽減の為、小規模宅地の特例について教えて欲しい。
  • 7.2 筆の土地の所有者が異なるが大丈夫か？（合筆は可能かどうかについて）
  • 8.遺言書を検討したいので、内容や仕方について教えて欲しい。

  当社の見解

  • 1.木造で建物が古い為、収益用のアパートとしてではなく、土地での売却をお勧め致しました。
  • 2.売却をする場合には土地面積を確定させた方が良い為、実測をお勧め致しました。
  • 3.税理士に確認をし、回答致しました。
  • 4.税理士に確認をし、回答致しました。
  • 5.税理士に確認をし、回答致しました。
  • 6.税理士に確認をし、回答致しました。
  • 7.士地家屋調査士に確認をし、回答致しました。
  • 8.弁護士に確認をし、回答致しました。

  対応策及び経過報告

  1.現在アパートには入居者がいるが、どのように売却をするのが良いか？

  時間はかかりましたが、入居者に内容をご説明の上、引っ越しをして頂き、土地として 売却をする事が出来ました。
  

  2.士地の測量についてアドバイスをして欲しい。

  登記簿を参照しますと2 分割が出来ない面積でしたが、測量をした結果、2 分割が可能な面積である事が判明した為、当初想定していた販売価格より、高い金額で売却をする事が出来ました。
  

  3.アパートを売却し、利益が出た場合の譲渡所得税について教えて欲しい。

  贈与をして不動産を売却し、利益が出た場合、贈与の場合には前所有者の所有期間を継承する事が出来る為、1 月 1 日において所有期間が5 年を超える場合には、長期譲渡所得税となりますと回答致しました。
  

  4.相続を見据え、相続時精算課税制度を検討したいので、内容について教えて欲しい。

  相続時精算課税制度を利用して贈与をする場合、その時点の時価で不動産を評価する為（実際に相続が発生した時点の時価には戻さない）、将来的に士地が上昇予想の場合は、 相続時精算課税制度を利用して贈与をした方が有利であり、下降予想の場合は、相続発 生時に譲り受ける方が有利となりますと回答致しました。
  

  5.底地権の持ち分 ( 3 分の 1 ) を贈与する場合の贈与税の計算方法について知りたい。

  相続税路線価x ㎡ x 底地権割合 ( 4 割） X 持ち分 ( 3 分の 1 )
  前面道路が私道の場合には、下記のいずれかの通りですと回答致しました。
  ①税務署で特定路線価を前面道路に入れてもらう。
  ②正面路線価x 奥行価格補正率x 間口狭小補正率x 奥行長大補正率X O. 3 X 地積
  

  6.相続税軽減の為、小規模宅地の特例について教えて欲しい。

  相続が発生した場合、配偶者は同居をしていれば、 小規模宅地の特例（特定居住用宅地の場合は土地面積が2 4 0 ㎡ までを8 0 % 評価減）を利用出来ますが、 3 親等内の親族については、基本的には同居をしていなければ、小規模宅地の特例を適用する事が出来ないと回答致しました。
  但し、家なき子特例に該当するケースについては、特例を受けられる場合がありますと回答致しました。
  

  7.2 筆の土地の所有者が異なるが大丈夫か？（合筆は可能かどうかについて）

  兄弟及び親子での共有地は、全ての筆が同一人物の所有でなければ、合筆をする事が出来ず、また二つの土地に、 抵当権が設定されている場合も、同一銀行でないと合筆をする事が出来ない。なお共有地を合筆する場合には、 一度持ち分を買取りし、合筆をした 後に、持ち分を振り分けなければならないと回答致しました。

  8.遺言書を検討したいので、内容や仕方について教えて欲しい。

  遺言書を作成する場合、紛失の恐れがある為、公証役場での公正証書作成をお勧め致しました。
  但し、基本的には公証役場に2 度訪間 ( 1 度目は相談内容を把握し、その後相談した内容の遺言書雛形がご自宅に送られてきますので、本人が内容の確認をし、間題 がなければ公証人が清書を致します。
  なお 2 度目の公証役場訪間で正式な手続きが完了となります）をしなければならない旨をお伝え致しました。

  解決

  売主様は相続を見据え、様々な対策を講じる事が出来ました。
  またご所有のアパートも入居者に引っ越しをして頂き、土地として売却をする事が出来た為、 当初想定していた価格よりも高い金額で売却をする事が出来ました。なお当社に、最初にご相談を頂いてから、最終的なアパートの売却まで、2 年以上が経過致しましたが、お客様にご満足を頂けるお手伝いが出来たと自負しております。

• 築浅中古戸建て物件の売却相談

  目黒区

  

  背景

  弊社で以前契約させていただいた方からのご紹介で、目黒区在住のお客様を紹介され、その方のご自宅の売却相談を受けました 。

  売却の動機

  大手ハウスメーカーが売主で販売していた建築条件付土地を購入し、自分たちの好みの間取りで建物を建築しました。なお、購入を検討したのは地方に住んでいる母親を呼び、一緒に暮らすためでした。
  ただ、実際に母親と暮らし始めたら東京の生活に母親がなじめず、また、ご本人様に転勤の内示が出たため、話し合いの末、自宅の売却をすることにしました。

  物件の概要

  • 土地の大きさは約 45坪
  • 建物は築 2 年で木造 2 階建て約 45 坪
  • 道路は南側公道4mに約9m接道
  • 駅から自宅まで約7分
  • 環境は閑静な住宅地
  • 現況は引越をされ空家

  家お客様からの要望

  建築してまだ2年しか経過していないので、なるべく高く売却したいことと、転勤の件があるため、早めに売却をしたいとのことでした。

  問題点

  道路の向かい側に3階建ての住宅があるため、南道路なのに1階リビングの日当たりが思いのほかよくはない。また、車庫スペースが小さめに設計されているので、この価格帯を購入する方にはもう少し広さが欲しい。

  弊社からの提案

  相場より高く売却したいということでしたので、1階のリビング、玄関、キッチン、バス、居室などにホームステージングを実施して、リビングダイニングが明るくなるようにプロのステージングを提案しました。
  また、玄関先の階段スペースの一部を改良して、一回り大きい車が切り返しなく車庫入れができるように提案しました。

  結果と成功の秘訣

  金銭的にお客様の負担はございましたが、新築マンションと同等レベルのホームステージングの実施により、金額の値引き交渉もなく、お客様が希望された金額以上で売却することができました。

  今回の成功の秘訣は、1 階のリビングをホームステージングでソファーやダイニングテーブルや間接照明、カーテンなどでリビングを明るく上品にみせることができたことと、 車庫部分の改良により広さを確保できたことが成功の秘訣でした。

  これも、お客様のご理解ご協力があったことや、ホームステージング業者のセンスが良かったということが挙げられます。

• 再建築不可の底地権売却事例

  世田谷区

  

  依頼の趣旨

  2016年に世田谷区在住の男性Aさんから相談を受けました。
  Aさんは世田谷区内に自宅・マンション・駐車場・底地等を保有しており、相続を見据え、物納が出来ない再建築不可の底地権を売却したいとのご相談がありました。

  ご依頼内容

  • ①土地の間口が約1.8mの為、再建築が出来ない。
  • ②底地権は所有しているが、土地は借地人に貸している。
  • ③昭和52年築の木造2階建てアパートが建っている。
  • ④全3戸中の2部屋に賃借人がいる。
  • ⑤商業地域で建蔽率80%・容積率300%のエリアである。
  • ⑥本年度中に土地賃貸借契約の更新が控えている。

  見解

  ①土地の間口が約1.8mの為、再建築が出来ない。
  ②底地権は所有しているが、土地は借地人に貸している。

  現金での購入者または対象不動産以外を担保に融資が受けられる方を探すしかなく、底地権のみの売却の為、購入者は長期の保有が出来る法人か個人になるだろうと思いました。

  ③昭和52年築の木造2階建てアパートが建っている。

  建物は鉄部が錆びており、修繕がされていない印象を受けました。

  ④全3戸中の2部屋に賃借人がいる。

  賃借人はいるが、間取りが古く、お風呂が無いお部屋もありました。

  ⑤商業地域で建蔽率80%・容積率300%のエリアである。

  商業地域で店舗用地としても使える為、地元商店街の方が購入を検討して頂けるのではないかと思いました。

  ⑥本年度中に土地賃貸借契約の更新が控えている。

  本年度中に土地賃貸借契約更新がある為、時間的な余裕があるのであれば、借地権者との更新契約を締結後に、売却をした方が良いと思いました。

  購入者想定及び行動

  • 対象不動産が商業エリアに存している点。
  • 現金での購入が出来る方。
  • 建物内外装等の修繕費を捻出できる余力がある方。
  • 底地権である為、長期保有が出来る方。

  上記内容から、地元商店街の方が購入を検討して頂けるのではないかと思い、お付き合いの ある商店街の方々に購入の打診をしてみました。

  解決

  結果、地元商店街の方が将来を見据え、購入をして頂ける事になりました。
  売主様は物納が出来ない底地権を売却する事が出来て、大変喜んで頂けました。また買主様からは、将来的な借地権の買戻し及び隣接地の一部購入の打診依頼を頂きました。

  その後①

  数年後に借地権者様の親族からご連絡があり、相続が発生した為、借地権を売却したいとのご連絡がありました。
  早速、底地権者様にお話をしました所、是非購入をしたいとのことで、底地権者様が借地権を買戻すことで合意に至りました。

  その後②

  借地権を買い戻し、所有権になりましたが、現時点では道路との接道が約1.8mの為、再建築が出来ない土地となっておりました。
  所有者様は将来の再建築を見据え、隣接地の所有者との交渉を当社にお願いされました。
  当社は隣接地の所有者様に対して、敷地の一部を売却して頂く事または敷地の一部交換（等価交換）を提案させて頂き、 結果双方（依頼者様・隣接地所有者様共に）にご納得を頂きまして、土地の一部を交換する事に決まり、売買契約を締結致しました。
  依頼者様は士地の交換に伴い、接道が約2.1mになった事で、再建築が可能になりました。また隣接地の方も士地の地型が良くなり、お互いがご満足頂く、結果になりました。

• 収益ビル売却事例

  千代田区

  

  ご依頼の趣旨

  千代田区に収益ビルを所有しているお客様から売却相談がありました。

  ご依頼内容

  平成 2 4 年に個人のビルオーナーから古い収益ビルを購入し、 所有していたのですが、税金の支払いや、家賃滞納が多くなり手放そうと考え、弊社に相談に来られました。
  売却物件の資料を拝見したら、神保町の駅から徒歩3分ぐらいの商業地に物件がありました。
  なお商業地域で、建蔽率80%・容積率は600%ありましたが、土地面積が約41坪程度で土地の形が整形地ではない為、既存の建物を壊して新たに建物を新築する場合、建築コストが割高になる事が分かりました。

  弊社からの提案

  隣接地が築30年以上で大きさが25坪程の店舗ビルがありましたので、 所有者から購入できないかと提案しました。
  もし売却してもらうことが可能であれば、土地の面積が約66坪になり、また整形地にもなる為、建て替えの際に建築コストが抑えられるので、高い金額で売却が出来る可能性があると提案してみました。

  行動

  すぐに隣接地所有者様を尋ねましたが、2回とも留守で会うことが出来ませんでした。
  その後、3回目の訪問の際に手紙を用意し伺いましたが、また留守でしたので、手紙を郵便ポストに投函してその日は帰りました。

  結果

  手紙を投函した翌日、隣接地の所有者様の方から話を伺いたいとの連絡があり、お会いさせて頂き、お話を伺う事が出来ました。
  隣接地の所有者の方も、ご両親が昭和50年に建築してから、1 階・2 階部分を店舗や事務所で貸し、3・4 階部分をお住まいとして利用されていましたが、 経年変化による建物の修繕や家賃の滞納などの出費がかさむことや、現在ご兄弟二人になった事で、ちょうど売却を考えていた矢先に、たまたま投函した1通の手紙がきっかけで売却する方向になりました。

  ご相談者も、隣地を購入できることになり、又、隣地の方もご自分達が考えていた売却金額で売買契約を締結でき双方に大変喜んで頂きました。

  成功のポイント

  隣接地の建物を見た時に、修繕があまりされていない事に違和感を感じ、すぐに行動に移し会いに伺った事や、物件引き渡し日を通常より長くしてあげた事で、あせらず売主様がゆっくりと引っ越し先を探すことが出来た事が成功の秘訣でした。

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